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房屋交易容易出現的糾紛,碰到了怎么辦?(上)
時間:2021-09-02
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買賣房產不是一件小事,交易過程中可能會碰到這樣那樣的問題,甚至嚴重的可能會產生糾紛,下面讓我們一起來看看如果碰到了糾紛該如何處理。






NO.1



因房價暴漲暴跌引發的糾紛



在房價平穩時,一般很少有賣方或買方主動違約,但是一旦房價暴漲或暴跌時,這種糾紛極易產生,賣方或買方往往愿意以犧牲定金或支付部分違約金來解除合同。當前各地紛紛出臺房產調控政策,意味著多地房價剛剛經歷一輪暴漲,因此,賣方違約劇增。作為買方應積極維護自己合法權益。

目前,在房屋買賣中,買賣雙方一般簽訂由居間方提供的一份定金協議,或房屋買賣居間協議,或房屋買賣協議,這些協議共同的特點是買方在簽訂協議時需要交付一定數額的購房定金,作為簽訂網簽版本的房屋買賣合同的擔保。


但是,在房價暴漲后,很多賣方寧愿雙倍返還定金,也拒絕出售房屋。關于定金罰則,凡有點法律常識的人都清楚(定金罰則即約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應該雙倍返還定金。)然而,這也是房屋買賣糾紛中,很多當事人錯誤理解的根源所在,房屋買賣雙方一般認為,在此階段違約只需承擔定金罰則即可,因為法律就是這樣規定的。筆者今天在這里告訴您,若定金無法彌補實際損失,除了雙倍返還定金外,你還可以主張超過定金部分的實際損失賠償!


首先,《民法典》明確規定除定金外,還可以主張超出定金數額的損失。


《民法典》第588條規定:當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。同時該條第二款又規定:定金不足以彌補一方違約造成的損失的,對方可以請求賠償超過定金數額的損失”。可見,民法典對于違約金和定金的選擇,有明確的條文予以規定,只能選擇其一。同時民法典對于定金和損害賠償之間并不沖突,當違約行為產生的損害低于定金罰則的金額時,作為守約方可以選擇適用定金罰則;當違約行為產生的損害高于定金罰則的金額時,除適用定金罰則外,對于超出部分,守約方仍可向違約方主張損失賠償。

因此,在房價暴漲的情況下,若支付的定金偏低,雙倍返還定金不足以彌補買方的損失情況下,作為買方可以主張雙倍返還定金外,還可以主張超過定金數額的損失。


其次,關于損失賠償范圍的問題。


我國民法典在損害賠償的范圍上采可預見性規則,即《民法典》584條第一款規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,造成對方損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益;但是,不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失“可預見范圍 ”。因此,作為原告可以就標的物價差價來作為其實際損失依據。

因此,當賣方惡意違約拒絕履行定金協議,而房屋上漲的價格遠超交付的定金時,應積極要求賣方返還定金并賠償房屋上漲帶來的損失!


另外,若買賣雙方所簽署的相關法律文件,已具備了買賣合同所有條款,在簽訂正式網簽版本合同時只要移植相關條款就行,那么作為買方還可以選擇適用違約金條款追究違約方的法律責任。




NO.2



因房地產宏觀調控引發的糾紛



2020年以來,各地房價在沉寂多年后紛紛暴漲,近期全國大中型城市紛紛出臺限購令、限貸令,那么因限購令、限貸令出臺導致房屋買賣合同無法繼續履行時,買賣雙方必然會產生糾紛,而且限購令、限貸令出臺一般都會使房價階段性下跌,有些買方即便有合同履行能力,也因限貸令的出臺而要求解除合同。




NO.3




















代理人未經授權簽署的合同引發的糾紛





這種情形對于賣方亦比較多見,尤其是家庭成員之間代為出售房屋,一旦房價上漲,賣方往往不愿意再出售房屋,或對代理人的行為不予追認。當前房地產市場行情中,賣方以未經其同意為由,拒絕承認合同較多。因此,作為買受人應注意,簽署合同究竟是不是產權人,若不是,則要求出具授權的委托書。因此,對于房屋買賣中,買方應嚴格審查出售方的資格問題。





NO.4




















因合同約定不明引發的糾紛






因合同約定不明引發的糾紛,在房屋買賣合同亦非常常見,比如定金合同簽署時約定,在簽署正式房地產買賣合同的當日,由買方支付首付款XXX元,這類約定,明顯的沒有先后順序,極易產生糾紛。




NO.5



逾期付款引發的糾紛



買賣合同中,買方的主要義務是支付房款,可以說買方的一切違約行為均和逾期支付房價款有關,因此在買賣合同中究竟該如何擬定支付條款,以防止引發糾紛,是值得買方深思熟慮的問題。

在二手房(存量房)房屋買賣中,買賣雙方往往都約定,一方違約導致另一方行使合同解除權的,違約方應向守約方支付房屋總價款的違約金。

對于動輒幾百萬甚至幾千萬元的房價來說,總房價20%的違約金,于普通老百姓而言簡直就是一筆巨款。

那么實務中,如果買方違約,導致賣方單方面行使合同解除權的,作為賣方真的能夠拿到合同約定的房屋總價款20%的巨額違約金嗎?

《民法典》第585條規定:當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

根據上述條款的規定,法律支持當事人關于違約金的約定,但是,該條第二款又明確授予人民法院或仲裁機構的自由裁量權,即一旦違約方認為違約金過高,要求人民法院或仲裁機構予以調整,而守約方又無法證明實際損失的情況下,人民法院或仲裁機構就會依法調整違約金的數額。

在司法實踐中,這類調整違約金的案例比比皆是,完全看裁判者的心情及認知,而且調整違約金屬于自由裁量權范疇,除非極不合理,否則即便上訴,二審法院一般也不改判。


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